Trotz des Rückgangs der Immobilienpreise ist das eigene Heim in den Metropolen und deren Umland nach wie vor quasi unerschwinglich – ebenso in Bayerns Millionärsdomizilen am Alpenrand.

Trotz gesunkener Immobilienpreise und gestiegener Einkommen bleibt das eigene Haus für die meisten Bewohner der sieben größten deutschen Städte und deren Umland kaum bezahlbar. Extrem teuer ist auch der oberbayerische Alpenrand. Erschwinglich sind Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen in kleineren Großstädten und vielen ländlichen Gegenden – zumindest für die Einkommensgruppe, die typischerweise Interesse am Immobilienkauf hat. 

Zu diesem Ergebnis kommen das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln und der Kreditvermittler Interhyp in einem neuen „Leistbarkeitsindex“, der die Erschwinglichkeit von Wohneigentum anhand des Verhältnisses der örtlichen Immobilienpreise und der jeweiligen Einkommen misst. Derzeit sind Häuser demnach jedoch leistbarer als 2023. 

Holzminden top, Tegernsee für Nicht-Millionäre flop

Für Immobilienkäufer erschwinglichste Kommune Deutschlands ist demnach das im südlichsten Niedersachsen gelegene Holzminden. Am wenigsten leistbar ist das Eigenheim laut IW Köln am Rande der Alpen im oberbayerischen Landkreis Miesbach. Die Erklärung: Zu letzterem zählt der Tegernsee, an dessen Ufern sich Ex-FC Bayern-Präsident Uli Hoeneß und etliche weitere Millionäre niedergelassen haben. 

Als erschwinglich beziehungsweise leistbar gilt eine Immobilie nach einer üblichen Formel dann, wenn Käuferinnen und Käufer maximal 35 Prozent ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Finanzierung ausgeben müssen. Für diese 35-Prozent-Schwelle haben die Immobilienfachleute des IW Köln den Indexwert hundert gesetzt. Das bezieht sich allerdings nicht auf Durchschnittsgehälter, sondern laut IW Köln auf den oberen Rand der mittleren Einkommensgruppe. Im teuren München etwa entspricht das nach Worten von IW-Immobilienfachmann Michael Voigtländer einem Einkommen von 80.000 Euro. 

Sieben Metropolen sämtlich auch für Besserverdiener schwierig

Indexwerte unter 100 bedeuten, dass die Käufer mehr als 35 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Tilgung ihres Kredits ausgeben müssen. Je höher der Wert über 100 liegt, desto erschwinglicher sind Wohnimmobilien in der jeweiligen Kommune. Grundlage der Berechnungen waren die regionalen Einkommensdaten der Arbeitsagentur und die Preise der von Interhyp vermittelten Immobilien. 

Das erschwinglichste Bundesland ist demnach das Saarland mit einem Indexwert von 151, das unerschwinglichste Bayern mit 84 Punkten, gefolgt von Berlin (87). Holzminden liegt in der Rangliste der leistbaren Kommunen mit einem Indexwert von 174 an der Spitze, Miesbach ist mit 52 Zählern Schlusslicht. Sämtlich unter der Erschwinglichkeitsschwelle liegen demnach die sieben größten deutschen Städte mit Indexwerten von 59 für München bis 90 in Hamburg. Da der Wohnungsneubau in Deutschland nach wie vor am Boden liegt, wird sich die Lage nach Einschätzung Voigtländers nicht verbessern: „Das wird tendenziell dazu führen, dass die Preise weiter steigen.“ Der Ökonom erwartet jährliche Steigerungen sowohl der Kaufpreise als auch der Mieten von etwa drei bis fünf Prozent. Voigtländer forderte eine „breite Neubauförderung“, um die Lage zu entschärfen. 

Kleinere Großstädte wesentlich günstiger

In kleineren Großstädten sieht es derzeit für Immobilieninteressentinnen und Interessenten sehr viel günstiger aus, an der Spitze liegen Wolfsburg, Saarbrücken, Bremerhaven, Magdeburg und Bremen. 

Der deutschlandweite Schnitt liegt laut IW Köln derzeit bei exakt 100 Punkten. In der Rückwärtsberechnung steht der Index wegen gesunkener Immobilienpreise und gestiegener Einkommen höher – also erschwinglicher – als vor zwei Jahren, aber erheblich niedriger als im Jahr 2015. Da die Immobilienpreise mittlerweile vielerorts ihren Tiefpunkt hinter sich gelassen haben, hat sich nach Worten von Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht mittlerweile auch die Leistbarkeit wieder leicht verschlechtert. „Das Einzige, was hilft, ist Bauen“, sagte Interhyp-Vorstandschef Utecht.