Laut Staatsregierung ist Bayern spitze. Spitze sind auch die Immobilienpreise – und zwar so sehr, dass Bayern laut einer neuen Studie das unerschwinglichste Bundesland ist.
Für Häuslebauer ist Bayern nach einem neuen Leistbarkeitsindex das unerschwinglichste Bundesland. In keinem anderen Bundesland müssen Immobilienkäufer demnach im Schnitt einen so hohen Anteil ihres Nettoeinkommens ausgeben, um sich ein Ein- oder Zweifamilienhaus leisten zu können. Zu diesem Ergebnis kommen das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln und der Kreditvermittler Interhyp in ihren Berechnungen, die die Erschwinglichkeit von Wohneigentum anhand des Verhältnisses der örtlichen Immobilienpreise und der jeweiligen Einkommen misst.
Extrem teuer sind demnach nicht nur München und das Umland der Landeshauptstadt, sondern auch mehrere Landkreise am oberbayerischen Alpenrand. Unerschwinglichste Kommune Deutschlands ist demnach der Landkreis Miesbach. Zu dessen Gebiet zählt der Tegernsee, an dessen Ufern sich Ex-FC Bayern-Präsident Uli Hoeneß und etliche weitere Millionäre niedergelassen haben. Bezahlbarer sind laut Erschwinglichkeitsindex Wohnhäuser beispielsweise in Miltenberg, Straubing, Ingolstadt, Erlangen oder Bayreuth.
Holzminden top, Tegernsee für Nicht-Millionäre flop
Die für Immobilienkäufer erschwinglichste Kommune Deutschlands ist demnach das weit nördlich der bayerischen Landesgrenze in Niedersachsen gelegene Holzminden. Als erschwinglich beziehungsweise leistbar gilt eine Immobilie nach einer üblichen Formel dann, wenn Käuferinnen und Käufer maximal 35 Prozent ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Finanzierung ausgeben müssen. Für diese 35-Prozent-Schwelle haben die Immobilienfachleute des IW Köln den Indexwert hundert gesetzt. Das bezieht sich allerdings nicht auf Durchschnittsgehälter, sondern laut IW Köln auf den oberen Rand der mittleren Einkommensgruppe. Im teuren München etwa entspricht das nach Worten von IW-Immobilienfachmann Michael Voigtländer einem Einkommen von 80.000 Euro.
Sieben Metropolen auch für Besserverdiener schwierig
Werte unter 100 bedeuten in dem Erschwinglichkeitsindex, dass die Käufer mehr als 35 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Tilgung ihres Kredits ausgeben müssen. Je höher der Wert über 100 liegt, desto erschwinglicher sind Wohnimmobilien in der jeweiligen Kommune. Grundlage der Berechnungen waren die regionalen Einkommensdaten der Arbeitsagentur und die Preise der von Interhyp vermittelten Immobilien.
Das erschwinglichste Bundesland ist demnach das Saarland mit einem Indexwert von 151, das unerschwinglichste Bayern mit 84 Punkten, gefolgt von Berlin (87). Holzminden liegt in der Rangliste der leistbaren Kommunen mit einem Indexwert von 174 an der Spitze, Miesbach ist mit 52 Zählern Schlusslicht.
Sämtlich unter der Erschwinglichkeitsschwelle liegen demnach die sieben größten deutschen Städte mit Indexwerten von 59 für München bis 90 in Hamburg. Da der Wohnungsneubau in Deutschland nach wie vor am Boden liegt, wird sich die Lage nach Einschätzung Voigtländers nicht verbessern: „Das wird tendenziell dazu führen, dass die Preise weiter steigen.“ Der Ökonom erwartet jährliche Steigerungen sowohl der Kaufpreise als auch der Mieten von etwa drei bis fünf Prozent. Voigtländer forderte eine „breite Neubauförderung“, um die Lage zu entschärfen.
Das sieht auch der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen so: „Der Wohnungsbau muss in allen Marktsegmenten wieder funktionieren“, sagte Verbandsdirektor Hans Maier. Das gelte für den geförderten Wohnungsbau genauso wie im freien Mietwohnungsbau und im Eigenheimsektor. „Bayern wird in den nächsten Jahren weiter wachsen, das muss sich auch im Wohnungsbau widerspiegeln.“
„Das Einzige, was hilft, ist Bauen“
Der deutschlandweite Schnitt liegt laut IW Köln derzeit bei exakt 100 Punkten. In der Rückwärtsberechnung steht der Index wegen gesunkener Immobilienpreise und gestiegener Einkommen höher – also erschwinglicher – als vor zwei Jahren, aber erheblich niedriger als im Jahr 2015. Da die Immobilienpreise mittlerweile vielerorts ihren Tiefpunkt hinter sich gelassen haben, hat sich nach Worten von Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht mittlerweile auch die Leistbarkeit wieder leicht verschlechtert. „Das Einzige, was hilft, ist Bauen.“
